OPERAÇÃO URBANA

Fichamento referente ao texto:

FIX, Mariana. A “fórmula mágica” da parceria público-privada: Operações Urbanas em São Paulo, escrito a partir da publicação feita em Cadernos de Urbanismo , nº 3, Rio de Janeiro, Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, 2000.

 

A arquiteta Mariana Fix faz uma reflexão acerca de um dos processos mais intensos de modificação da configuração morfológica da cidade. A Operação Urbana na cidade de São Paulo, apresenta-se contextualizada e relacionada com os interessantes com os dados divulgados pelo poder público de ganhos e gastos, assaz suficientes para compreendermos porque Mariana metaforicamente associada Operação Urbana com fórmula mágica.

A crise do Estado é justificativa para muitas das defasagens do poder público, entre estas, a renovação urbana. Como possível solução para essa questão surgiu uma parceria entre o público e o privado, aclamada por alguns como “instrumento de humanização de nossas cidades” ou como “ a única saída para a realização de grandes obras.” Curiosamente, a operação urbana é consenso entre esquerda e direita governistas.

O Estatuto da Cidade, Lei Federal de 2001, legalizou as operações e o atual Plano Direto vigente ( de 2001) já contém 8 das que foram propostas e 4 das que estão vigentes. Na incorporação desse instrumento à Lei, a Operação Urbana foi qualificada como  importante e avançado porque viabilizam grandes obras e conciliam parâmetros como adensamento e capacidade de infraestrutura num perímetro pré-definido. Ainda segundo os defensores desse instrumento, permitem a recaptura da “mais-valia” urbana, que é a apropriação parcial da valorização de um investimento público, sem que fique restrita somente ao mercado imobiliário.

Essas vantagens, discutidas por Mariana Fix, são postas por terra gradualmente durante sua exposição. Inicialmente, a autora do artigo exemplifica a fragilidade desse discurso com os resultados das chamadas operações interligadas, que , com a promessa de restituir aos cofres públicos parte da valorização dos imóveis sofridas pela mudança na lei de uso e ocupação do solo, apenas concentraram mais renda, pois os recursos foram canalizados para setores não prioritários, fortemente vinculados à elite. Operações interligadas permitiam a compra de exceções à Lei de Zoneamento. Esse capital arrecadado seria direcionado para o Fundo Municipal de Habitação para à habitação social. È por essa característica que levou o nome de interligada, pois relacionava-se, ao menos deveria, à Habitação Social. Os resultados, no geral, foram operações interligadas em pontos estratégicos para o mercado imobiliário, provocando grande defasagem na infraestrutura da cidade. A Prefeitura necessitou realizar grandes obras como túneis, viadutos, vias expressas, extremamente onerosas, para tentar amenizar os transtornos criados. Portanto, grande parte da receita arrecada com a compra das exceções à lei de zoneamento e ocupação do solo foi drenada para esses feitos, que beneficiam em grande parte a elite paulistana que vive à sombra do mercado imobiliário. O investimento ficou concentrado no mesmo local em que foram  concedidas as exceções e não foi aplicado à habitação social, conforme previa-se.

Pontual e limitada, a operação interligada mostrou-s ineficiente para suprir a ganância do mercado imobiliário; Dessa forma a criação de zonas planejadas ficava comprometida. Surgem novas possibilidades através da criação da Operação Urbana, que delimita os trechos passíveis de modificação no zoneamento e uso e ocupação do solo. Outra diferença importante é a aplicação dos recursos arrecadados em obras e serviços realizados na própria região, ao invés de utilizá-los para a habitação social. Cândido Malta, urbanista, enxerga a possibilidade da classe média financiar as obras de seu interesse como algo vantajoso nessa proposta.

Então, erroneamente, imagina-se que com essa nova forma controlar o mercado imobiliário, os recursos públicos não sejam mais tão mal empregados como na situação da Operação interligada. Surge a necessidade de realizar obras “âncora” ( avenidas, pontes, investimentos em equipamentos culturais) para criar a semente da especulação na região de operação urbana. Essas intervenções atraem os olhares, mas também exigem recursos públicos, que prioritariamente são injetados nesses feitos, que custam vultosos milhões aos cofres públicos. A promessa de reembolso é à longo prazo, através da venda das exceções à Legislação que regulamenta a Construção e Uso do Solo. O Estado, instituição deficiente, acha-se sugado pelo interesse da iniciativa priviada, que pressiona e impulsiona a execução das obras, exaurindo as energias do Poder público para dar atenção aos efetivos problemas urbanos prioritários. Mariana argumenta que as operações vão de encontra ao desenvolvimento  de políticas de distribuição de renda e democratização do acesso à terra e aos fundos públicos porque concentram muitos recursos, de forma viciosa, num único objetivo: a melhoria da infraestrutura da região transformada, bem e usufruto da elite paulistana.

Cronologicamente, as operações urbanas apareceram primeiro no Plano Diretor durante a gestão do Governo de Mário Covas ( PMDB 1982-84), ainda pouco definida e com um plano que prometida solucionar inúmeras carências do município até 2000. Em 1987, o arquiteto Júlio Neves propões a Avenida Faria Lima como o logradouro de vários escritórios, denominando-o Bulevar Zona Sul.

Durante a gestão de Jânio Quadros ( 1985-88) a Operação Urbana foi, finalmene, definida e categorizada como a ação conjunta dos setores públicos e privado, destinada à melhoria do padrão de urbanização”, no Plano Diretor de 1988.

Mais adiante, na gestão Erundina ( 1989-92) a operação urbana foi considerada como um instrumento progressista e cinco novas propostas   (Anhangabaú, Água Espraiada, Água Branca, Faria Lima e Paraisópolis) foram incluídas. Durante esse governo petista da prefeita Erundina, a única operação que saiu dos papéis foi a do Anhangabaú, porém, não obteve sucesso.

Pouco depois , em 1995, novas aprovações: é referendada a operação Água Espraiada, no governo Maluf (1993-96) e , posteriormente, a Operação Anhangabaú é renomeada como Operação Centro, cuja aprovação deu-se em 1997.

A Operação Faria Lima é aprovada ,também, 1995.Seu principal diferencial é a venda do potencial construtivo via títulos financeiros CEPAC – certificado de Potencial Adicional de Construção- , cujo preço é regulado pela Bolsa de Valores. O ponto crítico foi a desvinculação do direito adicional de construir da posse do terreno, criando uma forte especulação de títulos, o que era extremamente desfavorável para a iniciativa privada. A questão foi resolvida com a compra em moeda do que correspondia ao Cepac. Os proprietários de imóveis circunscritos à esta operação podem adquirir ate 4 vezes a àrea de seu terreno.Ademais, lotes provenientes de desmembramentos recebem regalias como concessões gratuitas de potencial construtivo ou, até mesmo, permissão para mudança do uso do solo em lotes maiores que mil metros quadrados.

Para a efetiva consolidação da operação Faria Lima foram despendidos inúmeros recursos para construção de obras de infraestrutura, entre elas, estão arroladas ponte,e vários túneis. A valorização da região, entretanto, não supera os gastos públicos, como mencionam os inflamados discursos de políticos que defendem a Operação. Junto com as melhorias de infraestrutura estão a insatisfação dos moradores de bairros tradicionais como Vila Olímpia e  Pinheiros e, também, a sobrecarga da região de fluxos e automóveis. Mas a ganância do mercado imobiliário é insaciável: expandiu-se ainda mais, ampliando a avenida Faria Lima e executando sua ligação com a Berrini, grande polo empresarial. Essa configuração só enfatiza, ainda mais, a concentração de renda e empregos.

A operação urbana mais particular é a Água Branca, já que não figura na região dos vetores de expansão imobiliária na cidade. È mais tímida e  conta com apenas um centro comercial.

Já a operação Água Espraiada, que tem como base a avenida Roberto Marinho, é a mais cruel das intervenções. A obra âncora, a avenida, foi uma verdadeira higiene social, exigência do mercado voraz que eliminou a população favela que viva às margens do córrego Água Espraiada, mais de 50 mil pessoas. Sem opção, foram desapropriadas com uma indenização pífia da Prefeitura. Apenas 4% da população foi encaminhada para habitação de interesae social.  A região ganhou duas pontes estaiadas, monotrilho, passagens em nível, todas , obras superfaturadas.

Todo o desenvolvimento dessas operações reflete o grau de  submissão do Estado aos interesses particulares, para a criação de megaprojetos imobiliários que enriquecem alguns e empobrecem a cidade na medida que exaurem recursos de todos nós, contribuintes.A operação urbana é um subterfúgio para encobrir os mecanismos de controle do dinheiro público de uma elite minoritária, que tem o Estado na palma de suas mãos.

 

 

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